Civ. 3^ème, 18 févr. 2021, pourvoi n°17-26.156 ; Civ. 3^ème, 18 févr. 2021, pourvoi n°19-13.191 ; Civ. 3^ème, 18 févr. 2021, pourvoi n°19-13.462

La solution

Par trois arrêts rendus le même jour, publiés sur son site internet et faisant l’objet, chacun, d’un communiqué de presse, la Cour de cassation vient consacrer le pouvoir des communes d’intervenir pour réguler la location de courte durée. A Paris et dans les communes « sous tension », on ne peut, sans autorisation de la commune, louer plus d’une fois dans la même année un local à usage d’habitation à une clientèle de passage.

Les communes regagnent un avantage substantiel dans le bras de fer qui les oppose aux plateformes de location de courte durée (type AirBnb) et à leurs usagers.

Au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH), qui est jugé conforme à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, deux courtes locations d’un même local à usage d’habitation, durant la même année, constituent un changement d’usage, qui n’est possible que sur autorisation de la commune du lieu de l’immeuble.

Cette solution est applicable dès lors qu’un logement meublé est loué à plus d’une reprise au cours d’une même année, pour une durée inférieure à un an (à la nuitée, à la semaine ou au mois), à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale.

Les données du litige

La règle fixée par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) est claire : « le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est (…) soumis à autorisation préalable ». Cette autorisation relève du pouvoir de la commune, représentée par son maire.

Et depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le texte dispose en son dernier alinéa que :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Ce texte, qui s’applique dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les départements limitrophes de Paris, permet au maire d’assurer l’équilibre indispensable entre logement, activités de bureaux ou activités commerciales (lesquelles peuvent s’exercer dans des locaux destinés à l’habitation). Le propriétaire qui loue un local à usage d’habitation doit, s’il veut le louer de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage, obtenir une autorisation de changement d’usage (de la même manière que s’il voulait transformer son local en bureaux…). Il ne s’agit plus d’habitation mais de location touristique.

L’usage (qu’il ne faut pas confondre avec la destination de l’immeuble, qui est une notion de droit de l’urbanisme) distingue ainsi, d’une part l’habitation, d’autre part les autres usages.

La Cour de cassation rappelle à l’occasion que l’usage d’un local est fixé à la date du 1^er janvier 1970, et que la preuve d’un usage d’habitation ultérieur est inopérante (solution déjà donnée par Civ. 3^ème, 28 mai 2020, pourvoi n°18-26.366).

La question, qui était donc de savoir dans quelle mesure la location répétée de courte durée constituait un usage distinct de l’habitation, imposait une réponse sur plusieurs points : la solution de l’article L.631-7 du CCH était-elle conforme à la directive ? Que fallait-il entendre par « courte durée » et par location « répétée » ?

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation vient de préciser la réponse, en donnant raison par trois fois à la Ville de Paris, du moins sur l’essentiel, contre deux sociétés civiles et un couple de particuliers qui louaient leurs appartements sur des plateformes de type AirBnb.

Le droit français conforme à la directive « services » de l’Union Européenne

Afin de savoir dans quelle mesure le maire disposait du pouvoir de limiter cet usage, la Cour de cassation avait pris soin, par un précédent arrêt du 15 novembre 2018 (pourvoi n°17-26.156), d’interroger la Cour de justice de l’Union Européenne par une série de questions préjudicielles. Il s’agissait de savoir si la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur s’appliquait à la location de courte durée (donc, s’il s’agissait bien d’un service), et si la directive ne s’opposait pas à un régime d’autorisation tel que celui mis en œuvre par l’article L.631-7 du CCH.

En effet, dans un système d’économie libérale, la directive n’admet pas que l’exercice d’une activité de services soit soumise à une autorisation administrative, sauf par exception et à des conditions strictes. Une exception est admise par les 9 et 10 de la directive, qui permet un régime d’autorisation, qui ne doit pas être discriminatoire, qui doit être justifié par une raison impérieuse d’intérêt général et être proportionné à cet objectif, et dont la mise en œuvre doit être encadrée.

Par un arrêt du 22 septembre 2020 (C-724/18 et C-727/18), rendu dans l’une des trois affaires soumises à la Cour de cassation, la CJUE a considéré que la directive était bien applicable à l’activité de location en meublé de courte durée. Elle a également jugé que la directive ne s’opposait pas à un système d’autorisation, tel que celui mis en œuvre par l’article L.631-7 du CCH.

La CJUE a, en effet, considéré que l’objectif de garantir une offre suffisante de logements destinés à la location de longue durée à des prix abordables pouvait conduire à soumettre l’activité de location meublée de courte durée à un régime d’autorisation préalable applicable dans certaines communes, où la tension sur les loyers est particulièrement marquée. La CJUE a ainsi admis que cette solution était justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi, et qu’il n’existait pas d’autre solution possible…

Forte de cette décision, la Cour de cassation vient ainsi de juger que l’article L.631-7 du CCH, qui confie au maire le pouvoir d’autorisation, était conforme aux articles 9 et 10 de la directive. C’est la conséquence attendue de l’arrêt de la CJUE.

Précisions sur l’article L.631-7 du CCH

La Cour de cassation a par ailleurs précisé que la « courte durée » devait s’entendre d’une durée inférieure à un an (hormis le cas d’un bail consenti pour 9 mois au moins au profit d’un étudiant, du bail mobilité de un à dix mois, et de la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur).

S’agissant enfin de la répétition de la location, la Cour considère qu’il suffit de deux locations dans une même année : la dualité de locations suffit à constituer une répétition.

Conséquences pratiques

La location d’un local à usage d’habitation, par l’intermédiaire d’une plateforme de type AirBnb, dans les communes pour lesquelles est applicable l’article L.631-7 du CCH, n’est possible qu’après autorisation de changement d’usage, dès lors que cette location intervient plus d’une fois dans la même année.

Sans présumer des décisions des maires des communes concernées, on peut supposer que les autorisations seront particulièrement rares. Les effets néfastes de la location de courte durée, tant sur la location classique au profit d’habitants pérennes, que sur la tranquillité des immeubles en copropriété, sont souvent soulignés.

Sans autorisation de changement d’usage, il ne reste possible de louer pour une seule période de moins d’un an (à un seul locataire ou groupe de locataires donc, car sinon il s’agit de deux ou plusieurs locations). Cette faculté intéressera uniquement les propriétaires d’appartements à usage d’habitation (la sous-location étant interdite) souhaitant, pour une période de vacance, louer celui-ci pour une période unique inférieure à un an (pour une ou plusieurs nuitées ou semaines consécutives).

Les sanctions pour le contrevenant sont lourdes : une amende civile pouvant atteindre 50.000 € (versée à la commune) et l’obligation de restituer aux lieux leur usage d’habitation sous astreinte.

Civ. 3ème, 14 mai 2020, pourvoi n°19-16.278 (P+B+I)

Que demander au constructeur responsable de malfaçons ? Refuser de régler le prix du marché ? Demander des dommages et intérêts ? L’un ou l’autre, mais pas les deux nous rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt.

A la suite de malfaçons affectant la construction d’un escalier extérieur, le maître d’ouvrage avait obtenu la condamnation de l’entreprise au paiement de dommages et intérêts réparant l’ensemble des conséquences dommageables. Mais le jugement avait par ailleurs rejeté la demande de l’entreprise en paiement du solde des travaux.

Ainsi, le maître d’ouvrage avait obtenu deux fois la réparation du même préjudice : d’abord en étant dispensé du paiement de la totalité du prix, ensuite par l’allocation de dommages et intérêts lui permettant de faire exécuter les travaux par une autre entreprise…

Le jugement est logiquement censuré, pour avoir méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice, qui est un fondement du droit français de la responsabilité civile. Il s’agit de réparer tout le préjudice, mais rien que le préjudice.

Au passage, la Cour de cassation rappelle également que le juge ne peut, comme il l’avait fait en l’espèce, se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important que l’expertise ait été réalisée en présence de l’autre partie. Il faut donc une expertise judiciaire ou, à défaut, un

En pratique, il importe de délimiter clairement le préjudice réparable du fait de la responsabilité du constructeur pour engager l’action à l’encontre de ce dernier.

Civ. 3ème, 19 mars 2020, pourvoi n°19-13.459 (P+B+R+I)

Par un important arrêt rendu le 19 mars 2020, la Cour de cassation rappelle plusieurs règles cruciales relatives au droit de la responsabilité des constructeurs, et à la prescription de l’action en la matière.

En l’espèce, la société Bouygues Immobilier, chargée de travaux de construction sur un terrain appartenant à un couple de particuliers, avait confié la réalisation de travaux de VRD (voies et réseaux divers) à une société tierce, la société STPCL. La société Bouygues avait agi elle-même comme maître d’ouvrage.

A la suite de retards et désordres, les propriétaires du terrain avaient demandé une expertise judiciaire à la fois contre Bouygues et contre STPCL, par assignation du 25 mars 2010. L’expert avait déposé son rapport le 25 octobre 2011.

La Cour régulatrice rappelle tout d’abord que la responsabilité ou « garantie » décennale n’est applicable qu’à compter de la réception de l’ouvrage. En l’absence de réception, cette garantie ne s’applique pas et c’est donc la responsabilité contractuelle de droit commun (qui suppose la démonstration d’une faute du constructeur, d’un préjudice du maître d’ouvrage et d’un lien de causalité) qui s’applique.

En l’espèce, Bouygues Immobilier n’avait pas réceptionné les travaux de la société SPTCL et ne disposait donc que d’un délai de 5 ans, et non pas 10 ans, pour agir contre ce constructeur (que ce soit en application de l’article 2224 du code civil ou L.110-4 du code de commerce).

Ensuite et surtout, la Cour de cassation souligne les conséquences d’une demande d’expertise in futurum, avant tout procès, sur l’interruption ou la suspension du délai de prescription.

En l’espèce, les propriétaires du terrain avaient demandé une expertise judiciaire tant à l’encontre de la société Bouygues Immobilier que contre la société STPCL, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Or, Bouygues Immobilier n’avait elle-même formé aucune demande d’expertise contre STPCL, puisque l’expert avait été désigné à l’égard de toutes les parties (les propriétaires, Bouygues Immobilier et STPCL).

Or, rappelle la Cour de cassation, le caractère interruptif de prescription de la demande d’expertise, puis la suspension de la prescription pendant les opérations d’expertise, ne profitent qu’au créancier (de l’obligation de réparation) qui a pris l’initiative de la mesure d’instruction.

En effet, la demande d’expertise, à condition qu’elle soit accueillie, fait repartir à zéro le délai d’action en responsabilité (interruption), et ce délai est gelé (suspension) pendant toute la durée des opérations d’expertise.

Mais la règle ne profite qu’à la partie qui a demandé la mesure d’instruction, et pas à toutes celles qui ont participé à l’expertise si elles n’ont rien demandé elles-mêmes.

Ainsi, quand bien même l’expertise mettait en présence l’ensemble des parties concernées, il appartenait à Bouygues Immobilier d’assigner elle-même STPCL en extension à son égard de la mesure d’instruction, pour interrompre puis suspendre le délai de prescription.

En l’absence d’une telle assignation, l’action en responsabilité formée par Bouygues, le 14 décembre 2015, soit plus de 5 ans après qu’elle a connu les désordres, a été déclarée irrecevable par la Cour de cassation. L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait jugé le contraire, est ainsi censuré.

La solution n’est pas nouvelle et résultait d’un arrêt du 31 janvier 2019 (Civ. 3^ème, 3 janv. 2019, pourvoi n°18-10.011, publié au Bulletin), que Bouygues Immobilier et son conseil ne pouvaient évidemment pas connaître lors de l’expertise menée en 2010…

En pratique, chaque constructeur ou intervenant à une opération de construction doit donc être vigilant. Lorsqu’une expertise judiciaire est sollicitée, il devra s’assurer d’appeler lui-même aux opérations d’expertise l’intervenant (constructeur sous-traitant, assureur…) contre lequel il pourrait vouloir ensuite agir au fond. Et ce, quand bien même cet intervenant serait déjà partie à l’expertise, en y ayant été attrait par une autre partie.

Civ. 3ème, 5 mars 2020, pourvoi n°19-13.509 (P+B+I)

L’action en réduction du prix de vente sur le fondement de la loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi du 18 décembre 1996) impose à l’acquéreur de prouver que la superficie du bien qu’il a acheté (un lot de copropriété) est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle qui lui a été garantie par le vendeur.

Habituellement, l’acquéreur qui veut aménager les lieux s’aperçoit que la superficie réelle semble inférieure à celle qui lui a été vendue, et fait réaliser un nouveau métrage par un diagnostiqueur ou un géomètre-expert. Si ce métrage confirme ses soupçons, il demande amiablement une réduction du prix au vendeur (s’il en a encore le temps). En cas d’échec de cette tentative amiable, l’acquéreur dispose théoriquement d’une option : soit il demande une expertise judiciaire (tout en agissant au fond pour demander la réduction du prix), soit il agit directement en réduction du prix, sans passer par l’étape d’une expertise judiciaire, s’il estime disposer de preuves suffisantes de l’insuffisance de superficie.

On ne saurait que trop recommander de solliciter une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile (mais en agissant immédiatement après en réduction du prix, quitte à demander un sursis à statuer au juge du fond, car la demande d’expertise n’interrompt ni ne suspend le délai de forclusion de l’action, qui est d’une année à compter de la vente).

Ce n’est pas l’option qu’a choisie l’acquéreur dans les faits ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2020. Fort de deux métrages amiables réalisés à sa demande, établissant que la superficie réelle était inférieure de plus de 5% à la superficie vendue, le vendeur avait directement agi en réduction du prix de vente.

Son action avait été rejetée par la cour d’appel de Toulouse au motif que les éléments de preuve produits aux débats (les deux métrages amiables) n’avaient pas été établis contradictoirement (en présence de toutes les parties et signé par elles).

En effet, le juge ne peut fonder sa décision sur un rapport d’expertise amiable qui n’a pas été établi de manière contradictoire. Cependant, comme le rappelle la Cour de cassation, la règle ne vaut qu’en présence d’un élément de preuve unique. Dès lors que plusieurs éléments de preuve, même non contradictoires, sont produits par une partie, et peuvent être discutés contradictoirement dans le cadre du débat judiciaire, le juge ne peut les écarter et peut fonder valablement sa décision sur ces pièces.

En l’espèce, la cour d’appel était bien saisie de deux métrages amiables réalisés à la demande de l’acquéreur, ce qu’elle avait constaté. Elle ne pouvait donc écarter ces pièces et devait statuer sur la demande de réduction du prix. La solution aurait été différente s’il n’y avait eu qu’un seul métrage amiable effectué à la demande de l’acquéreur.

Civ. 3ème, 27 févr. 2020, pourvoi n°19-10.887, P+B+I

Pour agir en justice, le syndicat des copropriétaires (la copropriété) doit être représenté par son syndic. Le syndic doit lui-même, sauf exceptions, avoir été habilité par l’assemblée générale des copropriétaires pour agir au nom du syndicat. Cette règle est posée par l’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié en dernier lieu par le décret du 18 septembre 2019.

Rappelons que le syndic peut être dispensé d’autorisation dans certains cas et notamment :

• Pour une action en recouvrement de créance ou la mise en œuvre de mesures d’exécution forcée (mais il devra être habilité s’il s’agit d’une saisie de lot de copropriété) ;
• Pour obtenir une mesure conservatoire ou agir en référé ;
• Pour défendre à une action en justice intentée contre le syndicat.

Par son arrêt du 27 février 2020, la Cour de cassation vient confirmer l’extension du champ de l’exception portant sur ce dernier cas, à savoir la défense à une action dirigée contre le syndicat.

Dans cet arrêt, en effet, le syndic ne s’était pas contenté de défendre à l’action dirigée contre le syndicat par un copropriétaire se plaignant d’infiltrations depuis la toiture-terrasse, mais avait également appelé en garantie l’assureur de la copropriété. Or, pour cet appel en garantie, le syndic avait nécessairement introduit une action, au fond, et l’avait fait sans habilitation de l’assemblée générale.

Par l’arrêt évoqué, la Cour de cassation énonce que « le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété ».

La nouveauté porte sur le membre de phrase souligné, qui n’est pas visé par l’article 55 du décret au titre des exceptions admises pour la dispense d’habilitation.

La Cour de cassation permet ainsi au syndic d’attraire l’assureur de la copropriété à l’instance, sans perdre le temps d’une demande d’habilitation (qui peut être régularisée en cours d’instance). La solution n’est pas totalement nouvelle. Comme le souligne la Cour de cassation elle-même dans son arrêt, elle avait été admise auparavant, par un arrêt non publié rendu en 2004 et par un arrêt publié plus ancien, rendu le 7 janvier 1981, à l’égard de l’appel en garantie à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un architecte.